近日，市政府網(wǎng)站發(fā)布了《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作的實(shí)施意見(jiàn)》。濟(jì)南將對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)類、城鎮(zhèn)更新改造類、用地效益提升類、城市功能完善類等4類建設(shè)用地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)?！秾?shí)施意見(jiàn)》自2023年4月1日起施行，有效期至2028年3月31日。

鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人對(duì)存量建設(shè)用地實(shí)施改造開(kāi)發(fā)

《實(shí)施意見(jiàn)》明確了開(kāi)發(fā)范圍，所稱城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，主要包括4類建設(shè)用地，即產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)類，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地，“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鎮(zhèn)更新改造類，布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等；用地效益提升類，投資強(qiáng)度、容積率、地均產(chǎn)出強(qiáng)度等控制指標(biāo)明顯低于地方行業(yè)水平的產(chǎn)業(yè)用地，參照“畝產(chǎn)效益”評(píng)價(jià)改革確定的“限制發(fā)展類”企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地；城市功能完善類，不符合城市規(guī)劃功能定位和要求，列入拆遷改造計(jì)劃的存量建設(shè)用地。批而未供和閑置土地不列入城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)范圍。

在規(guī)范開(kāi)發(fā)模式方面，《實(shí)施意見(jiàn)》提出，城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)遵照政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行、市場(chǎng)取向、因地制宜、規(guī)范運(yùn)作的原則。改造規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的土地以及其他需納入政府儲(chǔ)備范圍內(nèi)的土地的，應(yīng)由市、區(qū)縣政府（含代管鎮(zhèn)、街道的功能區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）依法收回或收購(gòu)，依法辦理供地手續(xù)。可對(duì)原土地權(quán)利人采取貨幣、物業(yè)補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償方式。

在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人采取自主、聯(lián)營(yíng)、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的存量建設(shè)用地實(shí)施改造開(kāi)發(fā)。對(duì)具備成片改造條件的城鎮(zhèn)低效用地，原土地使用權(quán)人可收購(gòu)歸宗后實(shí)施整體改造；原土地使用權(quán)人分散的，可組建聯(lián)合開(kāi)發(fā)體實(shí)施整體改造開(kāi)發(fā)。在改造過(guò)程中，允許按規(guī)劃對(duì)用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度作適當(dāng)調(diào)整，需辦理用地手續(xù)的，可采取協(xié)議方式補(bǔ)繳地價(jià)。

在城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)，市場(chǎng)主體可根據(jù)規(guī)劃，收購(gòu)相鄰多宗地塊，申請(qǐng)集中改造。市場(chǎng)主體可由原土地權(quán)利人協(xié)商委托確定，也可委托區(qū)縣政府通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定。

利用現(xiàn)有房屋和土地興辦新業(yè)態(tài)的，可實(shí)行5年過(guò)渡期

《實(shí)施意見(jiàn)》提出，加強(qiáng)政策激勵(lì)。其中，對(duì)相鄰出讓地塊歸宗后整體開(kāi)發(fā)但剩余出讓年限不一致的，可按加權(quán)平均法明確統(tǒng)一的剩余出讓年限，也可按照協(xié)議出讓方式，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，補(bǔ)繳一定年限土地出讓金，按照相應(yīng)年限登記。

鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場(chǎng)主體實(shí)施地上、地下綜合開(kāi)發(fā)。對(duì)利用自有存量建設(shè)用地實(shí)施改造的，地下部分建筑面積按照評(píng)估價(jià)格減半收取土地出讓金；對(duì)再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)配建的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，不計(jì)收土地出讓金。

因舊城區(qū)改造需異地搬遷，依法收回原國(guó)有土地使用權(quán)的工業(yè)項(xiàng)目，在符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及投入產(chǎn)出要求的前提下，相關(guān)區(qū)縣政府可采取協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排用途相同、價(jià)值相當(dāng)?shù)耐恋亍?/p>

在符合規(guī)劃的前提下，利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)業(yè)載體、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門報(bào)區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過(guò)渡期政策，過(guò)渡期5年。過(guò)渡期滿后，可按新用途、新權(quán)利類型及市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；符合劃撥用地目錄的，可采取劃撥方式供地。

對(duì)單宗土地面積不超過(guò)3畝且累計(jì)不超過(guò)再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地總面積的10%的零星建設(shè)用地，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。

調(diào)整收益分配政策，鼓勵(lì)各區(qū)實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)

此外，城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)過(guò)程中，因涉及改變土地用途、提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等，需重新辦理協(xié)議出讓手續(xù)的，除另有規(guī)定外，市、區(qū)縣政府按新用地條件土地評(píng)估價(jià)格與原用地條件土地評(píng)估價(jià)格（或劃撥土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格）的差額依法征繳土地出讓金（原出讓工業(yè)用地提高容積率不再增繳土地出讓金）。原用地條件不明確的，以證載用途標(biāo)準(zhǔn)容積率作為原用地條件。

調(diào)整收益分配政策，鼓勵(lì)各區(qū)（含濟(jì)南高新區(qū)、市南部山區(qū)、濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)，下同）實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)。采取政府收儲(chǔ)改造模式實(shí)施再開(kāi)發(fā)的，土地出讓金按照現(xiàn)行有關(guān)政策分配管理。采取原土地使用權(quán)人改造或市場(chǎng)主體改造模式，且需補(bǔ)交土地出讓金的，需經(jīng)所在區(qū)政府批準(zhǔn)后方可實(shí)施，并報(bào)市政府審核備案，2024年12月底前完成出讓的，按照繳納金額的76%分配至項(xiàng)目所在區(qū)；2025年12月底前完成出讓的；按照繳納金額的66%分配至項(xiàng)目所在區(qū)，2026年12月底前完成出讓的，按照繳納金額的56%分配至項(xiàng)目所在區(qū)；2027年及以后完成出讓的，參照政府收儲(chǔ)改造模式出讓金分配政策執(zhí)行。

《實(shí)施意見(jiàn)》提出，健全推進(jìn)機(jī)制。其中，各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)參照《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地全生命周期管理的意見(jiàn)（試行）》（濟(jì)政辦發(fā)〔2021〕13號(hào)）和《濟(jì)南市工業(yè)用地全生命周期管理辦法》（濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕19號(hào)）要求，與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格按照實(shí)施方案推進(jìn)項(xiàng)目落地；完善項(xiàng)目實(shí)施成效評(píng)價(jià)制度，依法依規(guī)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體實(shí)施獎(jiǎng)懲。