曲衍波，山東財經大學教授、博士生導師，公共管理學院副院長、土地科學與政策研究院院長，國家級一流專業（城市管理）建設點負責人。入選泰山學者青年專家、山東省理論人才百人工程、自然資源部高層次科技創新人才工程，擔任山東省首批高等學校青年創新團隊、山東省第一批自然資源高層次科技創新人才團隊和山東財經大學卓越研究生導師團隊負責人。兼任中國行政區劃與區域發展促進會生態文明建設與可持續發展專業委員會副秘書長、中國自然資源學會土地資源專業委員會、資源地理專業委員會和教育工作委員會委員、山東省自然資源標準化技術委員會國土調查保護與空間規劃分技術委員會副秘書長、山東省不動產登記代理與土地估價行業協會技術標準委員會副主任，山東省國土資源專家庫首批專家。

山東財經大學教授、博士生導師曲衍波表示，濟南市認真貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的要求，于2023年8月10日公布了《濟南市人民政府關于調整中心城區及市區部分街道（建制鎮）駐地國有土地基準地價的通知》，更新了濟南市中心城區基準地價。

問：請問對濟南市基準地價本輪成果如何評價？

曲衍波：本輪評價范圍更貼合城鎮開發邊界，商住價格更加貼合市場價，工礦倉儲用地價格比較平穩，有利于招商引資。

與上一輪相比，中心城區基準地價調整范圍有一定變化，面積有所減少。其中，東邊界沿321省道向東，向南沿高新區代管行政村界、濟高高速、歷城與章丘行政界；南邊界沿雞山村、馬頭山村、莊科村、史家峪村、東彩石村、西彩石村行政界線、向西沿繞城高速公路南環線至港溝立交，沿二環南高架路至扳倒井立交，向南沿二環東高架路、小嶺村、興隆二村、興隆三村、花山峪村、大澗溝東村行政界線至南繞城高速，沿南繞城高速向西至市中立交，沿魏家村、劉家林村、羅而村及市中區和長清區行政界線至崮云湖水庫，向西沿山脊線、山峪村、東蘇村、西蘇村、水鳴莊、南關村、北門里、劉莊村行政界線至平孝路；西邊界沿平孝路向北至玉符河，沿睦里莊村行政界線至津浦鐵路，沿津浦鐵路向北直至黃河；北邊界沿京滬高鐵向北至繞城高速，沿繞城高速向東至石濟客專，沿石濟客專向南至桑梓店街道行政界線，向東延黃河至321省道。

商服用地共劃分9個級別，88個區片。級別的劃分凸顯了以泉城路和中央商務區—奧體片區為核心的城市主中心同步向外圍輻射的趨勢，并突出體現了繁華區域主干道路兩側商業用地的價值。受近年來市場遇冷影響，更新后的商服用地價格總體降幅13.34%，與土地市場變化趨勢一致。

住宅用地共劃分8個級別，79個區片。級別的劃分體現了以“城市主中心”環狀擴散的趨勢，高質量土地區域偏向東、南方向，與我市土地、房價分布規律相一致。更新后的住宅用地價格總體降幅10.20%，能夠客觀反映當前的地價水平。

工礦倉儲用地共劃分7個級別，46個區片。級別劃分整體趨勢呈環狀擴散，工業用地供應主要集中在后三個級別范圍內的各類園區，涵蓋了高新區的各類產業園及臨港開發區、槐蔭工業園區、新材料產業園和經濟開發區等。更新后的工礦倉儲用地價格總體漲幅為0.94%，主要反映了成本的變化情況。

問：請談談基準地價主要應用于那些方面。

曲衍波：城市土地定級估價成果主要包括城市土地級別成果和基準地價成果兩大方面，土地級別成果定性反映城區內的土地質量差異，基準地價成果定量反映城區內土地價格一般水平，這些成果既可以指導城市土地利用，又可以引導、調控土地市場和土地開發，更是政府進行城市土地利用和管理、宏觀調控土地市場的基本依據。

基準地價成果可直接服務于土地、房地產估價工作，是土地估價的主要方法之一，尤其是市場發育欠發達的區域，是地價確定、出讓底價確定的重要依據之一。本輪濟南市城區基準地價更新工作，注重土地估價中基準地價修正系數法的應用，在傳統的修正體系的基礎上，增加了彈性出讓年期修正系數，進一步完善了地下空間價格修正，并在土地用途修正上與“國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類”進行了銜接，增大了基準地價修正系數法的適用范圍，減少了估價機構的評估風險，增加了自然資源部門價格管理的便捷度。

自然資源資產清查工作是在國土三調等各類自然資源調查（清查）成果的基礎上，進行實物屬性和價值屬性清查，最終估算資產經濟價值。自然資源清查工作是落實自然資源統一管理和自然資源資產產權制度改革中的重要一環，對建立綠色發展績效評價考核機制，開展領導干部自然資源離任審計，全面推行國有資產報告制度和自然資源有償使用制度，支撐全民所有自然資源資產管理，推動自然資源產權制度改革具有重要意義。城鎮基準地價更新成果可為自然資源資產清查中國有建設用地經濟價值估算提供依據和參考。

問：本輪基準地價成果有哪些特點。

曲衍波：結合國土空間規劃成果，對現行評價范圍進行調整。根據現行評價范圍，結合濟南市國土空間總體規劃和市區發展情況，以“三區三線”劃定成果為依據，對本輪基準地價更新范圍進行了調整，除起步區自行調整區域外，調整后的評價范圍基本覆蓋了中心城區城鎮開發邊界，覆蓋范圍總面積1249.38平方公里，較上輪減少92.16平方公里，可滿足未來三年中心城區土地管理和土地市場的發展需求。

級別界線的確定充分考慮了房價、租金、樣點地價的空間分布規律。土地級別反映了城鎮內部土地質量的地域差異，采用多因素綜合評判法進行定級的準確程度很大程度上取決于定級因素選擇的準確性，以及定級因素資料調查的完備性，實際工作中難免存在偏差。因此，在利用定級軟件初步劃分土地級別后，必須進行適當調整。土地價格和房地產價格的高低是土地級別高低的直觀反映，因此可以利用地價和房價的空間分布規律對土地級別進行驗證。在土地定級過程中采用了房價及樣點地價的空間分布規律，利用房價、租金和樣點地價等直線圖與土地級別范圍進行比較，對土地級別進行調整，使土地級別更具合理性。

進一步完善修正體系，提高成果的實用性。影響土地價格的因素多而復雜，這些因素間相互作用、相互影響，本輪基準地價更新在現行修正體系的基礎上，根據土地級別的調整情況，結合土地市場的變化情況，對區域因素和個別因素修正系數進行調整，同時更新了容積率、開發程度、使用年期、土地用途等其他因素修正系數。

解讀機構及咨詢方式

解讀機構：濟南市自然資源和規劃局

具體聯系人：于春寧

咨詢電話：0531-51705057