一、政策背景

制定并公布基準地價是《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定政府應當定期開展的一項基礎性工作。基準地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設用地范圍內，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工礦倉儲等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區(qū)域平均價格。

2022年5月17日，山東省自然資源廳印發(fā)《關于做好2022年度自然資源評價評估工作的通知》（魯自然資字〔2022〕75號），對完善自然資源分等定級價格評估制度和構建自然資源政府公示價格體系作出部署，同時安排開展新一輪城鎮(zhèn)基準地價更新工作。2023年1月6日，濟南市自然資源和規(guī)劃局轉發(fā)省廳文件，并明確我市新一輪城鎮(zhèn)基準地價更新工作具體安排和要求。2023年8月10日，濟南市人民政府印發(fā)了《濟南市人民政府關于調整中心城區(qū)及市區(qū)部分街道（建制鎮(zhèn)）駐地國有土地基準地價的通知》（濟政發(fā)〔2023〕8號）（以下簡稱《通知》）。

二、決策依據(jù)

1、文件依據(jù)

（1）山東省自然資源廳《關于做好 2022 年度自然資源評價評估工作的通知》（魯自然資字〔2022〕75 號）；

（2）《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2014）；

（3）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）；

（4）《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》（TD/T 1009-2017）；

（5）《自然資源分等定級通則》（TD/T1060-2021）；

（6）《自然資源價格評估通則》（TD/T1061-2021）；

（7）《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）；

（8）《國土空間調查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》（試行）。

2、征求公眾意見情況的說明

為提高成果質量，濟南市自然資源和規(guī)劃局于2023年4月28日至5月31日在濟南市自然資源和規(guī)劃局門戶網(wǎng)站（http://nrp.jinan.gov.cn）向公眾征求意見，期間未收到意見或建議。

3、專家論證意見情況的說明

2023年5月10日，濟南市自然資源和規(guī)劃局組織專家對2023年度我市中心城區(qū)城鎮(zhèn)基準地價更新成果進行了專家論證。專家聽取了項目工作和技術匯報后一致認為本次中心城區(qū)基準地價更新成果符合國家和省相關要求。

4、合法性審查情況的說明

2023年6月5日，濟南市自然資源和規(guī)劃局申請將2023年度濟南市中心城區(qū)城鎮(zhèn)基準地價成果送審，進行合法性審核。市司法局針對制定主體、制定程序、文件內容等方面進行審查，未發(fā)現(xiàn)有違反法律、法規(guī)、規(guī)章及上級規(guī)范性文件內容。

三、出臺目的

開展城鎮(zhèn)基準地價更新工作旨在為加快形成統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系，發(fā)展要素市場，完善反映市場供求關系、資源稀缺程度的價格形成機制，保證土地權益在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，促進正常交易，為全面、科學、合理地利用土地提供依據(jù)。

四、重要舉措

1、確定評價范圍

本次評價范圍調整以“三區(qū)三線”劃定成果為依據(jù)，在保證集中連片的前提下，按照明顯的線狀地物、行政界線對評價范圍進行調整。其中，中心城區(qū)評價范圍總面積1249.38平方公里，較上輪減少92.16平方公里，調整后的范圍可滿足未來三年中心城區(qū)土地管理的需求。

2、劃分土地級別

商服用地共劃分9個級別，88個區(qū)片，與上輪相比增加2個區(qū)片；住宅用地共劃分8個級別，79個區(qū)片，與上輪相比增加4個區(qū)片；工礦倉儲用地共劃分7個級別，46個區(qū)片，級別和區(qū)片數(shù)量與上輪保持一致；公共管理與公共服務用地中機關團體、新聞出版、教育、科研、文化設施、體育用地劃分6個級別，醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利用地劃分4個級別，公共設施、公園與綠地劃分3個級別，均與上輪保持一致。

3、更新基準地價

根據(jù)土地市場變化情況，對商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地基準地價進行差別化調整，采用多種方法測算并確定各用途級別（區(qū)片）基準地價。

4、建立基準地價修正體系

按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，制定了基準地價修正體系，包括區(qū)域和個別因素、使用年期、開發(fā)程度、估價期日、容積率及其他因素修正體系，可應用于宗地評估工作。

5、征求社會各界意見

更新成果完成后，我局先后召開專家論證會、成果聽證會等，廣泛征求社會各界意見，并于2023年5月通過了省自然資源廳技術驗收，按規(guī)定履行了成果公示、合法性審查、公平競爭審查等程序，經(jīng)反復修改完善后，形成最終成果。

6、成果的應用方向

城鎮(zhèn)基準地價更新成果可直接服務于土地、房地產(chǎn)估價工作，是土地估價的主要方法之一；城鎮(zhèn)基準地價成果作為法定公示地價成果之一，具備政策指導性、價格權威性和數(shù)據(jù)時效性，它作為區(qū)域的平均價格，可以宏觀的代表一定范圍內的土地價值，因此完全可以作為土地價格基準，為各項政策制定提供價格參考；城鎮(zhèn)基準地價更新成果可為自然資源資產(chǎn)清查中國有建設用地經(jīng)濟價值估算提供依據(jù)和參考；同時可以對多規(guī)合一后國土空間規(guī)劃的編制提供重要參考。

五、執(zhí)行上級政策

城鎮(zhèn)基準地價是我市自然資源部門一項常規(guī)性、基礎性工作，根據(jù)自然資源部和省自然資源廳部署要求，每三年更新一次。2022年以來，根據(jù)自然資源部辦公廳《關于做好 2022 年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2022〕13 號）和山東省自然資源廳《關于做好 2022 年度自然資源評價評估工作的通知》（魯自然資字〔2022〕75 號）要求，我市組織開展了新一輪城鎮(zhèn)基準地價更新工作。

六、解讀機構

濟南市自然資源和規(guī)劃局自然資源開發(fā)利用處。

七、聯(lián)系人及聯(lián)系電話

聯(lián)系人：于春寧，聯(lián)系電話：0531-51705057。