10月9日，濟南首個軌道交通地下TOD綜合體——軌道交通千佛山站TOD（“以公共交通為導(dǎo)向”的開發(fā)模式）綜合開發(fā)項目正式開工建設(shè)。項目建成后擁有地下商業(yè)中心，還可通過地上生態(tài)景觀廣場和千佛山風(fēng)景名勝區(qū)無縫銜接“引綠下山”，一下子引爆了市民對軌道交通TOD的關(guān)注熱情。據(jù)了解，濟南軌道交通TOD項目已經(jīng)呈現(xiàn)多點開花的良好態(tài)勢，從“通地鐵”到“通生活”，地鐵商圈將逐步構(gòu)建都市新生態(tài)。

多個TOD項目加速推進

早在2019年，隨著軌道交通1號線建成通車，濟南就開啟了軌道交通TOD時代。龍湖集團以軌道交通3號線為引擎，以大型復(fù)合型商業(yè)天街為聚點，打造了“TOD+CBD”地鐵商圈。2020年12月18日，濟南第一個軌道交通TOD項目——龍湖濟南奧體天街開業(yè)。在其帶動下，濟南軌道交通3號線人流量驟然增加。這座濟南首家無縫連接地鐵的商場，轉(zhuǎn)瞬間成為網(wǎng)紅打卡地。

濟南軌道交通集團在TOD綜合開發(fā)方面成為積極探索的主力軍，他們在軌道交通2號線王府莊車輛段上蓋進行物業(yè)開發(fā)，通過軌道交通+小區(qū)建設(shè)的方式，打造新型租賃住宅小區(qū)。姜家莊停車場上蓋住宅項目，已于2022年11月實現(xiàn)開盤銷售。

2023年，濟南市人民政府辦公廳印發(fā)《濟南市軌道交通TOD綜合開發(fā)用地管理辦法》，為我市TOD綜合開發(fā)的規(guī)劃編制、土地儲備、土地供應(yīng)等方面提供政策支撐。濟南軌道交通集團結(jié)合一、二期線網(wǎng)規(guī)劃，正分批推進6個場段、6個站點的TOD綜合開發(fā)工作。而在今后國土空間詳細規(guī)劃編制過程中，將進一步強化軌道站點與周邊用地功能、開發(fā)強度的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，加強軌道交通站點周邊公共服務(wù)、公園綠地等服務(wù)設(shè)施和公共交通、社會停車場等交通銜接設(shè)施布局，促進軌道交通站點與產(chǎn)業(yè)布局、公共服務(wù)配套、綜合交通、城市生活功能的有機融合；深化研究軌道交通線路重要站點公共交通、非機動車等交通銜接方案，協(xié)調(diào)推動提升軌道交通站點交通接駁效率。

隨著濟南軌道交通建設(shè)提速，線網(wǎng)逐步完善，TOD項目開發(fā)迎來重要機遇期。2023年7月13日，在經(jīng)一路與緯十二路交叉口東北側(cè)的濟南軌道交通6號線商埠區(qū)西站建設(shè)現(xiàn)場，同步建設(shè)的大型TOD綜合體開發(fā)項目已經(jīng)拔地而起。按照初步規(guī)劃，該項目總建筑面積約13.5萬平方米，包含商業(yè)用房與租賃住房。該地塊是濟南老商埠區(qū)首個大型TOD綜合體開發(fā)項目。

2024年8月23日，濟南市自然資源和規(guī)劃局、濟南公共資源交易中心聯(lián)合掛牌11宗國有建設(shè)用地使用權(quán)。本次供地最大的亮點是洪樓TOD項目一期2宗商務(wù)金融地塊掛牌，這也是洪樓廣場片區(qū)城市更新項目啟動后的首次入市。洪樓TOD項目一期CSD04—1—1地塊占地20254平方米，地上容積率2.2。根據(jù)規(guī)劃，擬與洪樓教堂聯(lián)動結(jié)合，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)綜合體及商業(yè)步行街，并結(jié)合軌道交通洪樓廣場站、洪家樓站建設(shè)，將步行街與周邊商業(yè)互聯(lián)互通，打造休閑娛樂、逛街購物、網(wǎng)紅打卡等現(xiàn)代時尚的商業(yè)步行街區(qū)。花園路南側(cè)郵局地塊占地12144平方米，地上容積率4.0，規(guī)劃以五星級酒店為主，商街部分將發(fā)揮緊鄰軌道交通站的優(yōu)勢，與洪樓步行街、聚隆廣場相呼應(yīng)，打造區(qū)域文旅體驗中心。

“軌道城市”前景光明

業(yè)內(nèi)人士表示，濟南正在積極描繪變“城市軌道”為“軌道城市”的發(fā)展藍圖。隨著濟南軌道交通建設(shè)提速，線網(wǎng)逐步完善，從“通地鐵”到“通生活”，一個個成熟的TOD項目將逐步構(gòu)建起集出行、居住、工作、消費和娛樂于一體的都市新生態(tài)。

以剛剛開工建設(shè)的軌道交通千佛山站TOD綜合開發(fā)項目為例，其地理位置優(yōu)越，通過生態(tài)景觀廣場和千佛山風(fēng)景名勝區(qū)無縫對接后，地上景觀自然美得不用說。而地下商業(yè)綜合體，既可以借助明年底通車后的軌道交通4號線直接引流，也可以吸引眾多來千佛山游玩的外地游客娛樂休閑，打造新的網(wǎng)紅打卡地。到時，來這里吃飯、娛樂、購物、旅游……可一站式解決。

對于發(fā)展軌道交通的城市來說，無論軌道交通采用何種投融資模式、是否跟土地捆綁，TOD都是城市發(fā)展的必選項。業(yè)內(nèi)人士分析，如果因為不缺資金、軌道交通趕工期或其他原因不開展TOD規(guī)劃建設(shè)，將會重蹈之前軌道交通建設(shè)與城市發(fā)展脫節(jié)的覆轍，造成新一輪的資源浪費。從全國市場來看，參與軌道交通投資的主要以央企、地方國企和融資平臺為主，真正的純民營資本非常少。與此同時，社會資本對軌道交通場站周邊的土地開發(fā)十分感興趣，卻苦于沒有渠道介入。軌道交通TOD把軌道交通和開發(fā)的土地資源統(tǒng)籌規(guī)劃、功能立體復(fù)合后，就能產(chǎn)生“一加一遠大于二”的增值效益，形成政府、軌道交通集團、投資人和市民多贏的格局。濟南一旦將軌道交通和場站周邊土地資源合理打包規(guī)劃研究綜合開發(fā)，就能夠大大提升項目整體的可經(jīng)營性，真正吸引巨量民間資本參與，反過來助推軌道交通建設(shè)和運營良性發(fā)展。